O que é due diligence imobiliária
É a auditoria jurídica que valida titularidade, restrições e viabilidade de um imóvel ou projeto. O objetivo é mapear riscos, quantificar impactos e definir condições para um fechamento seguro, com prazos e documentos confiáveis.
Documentos essenciais por frentes
Abaixo, as frentes principais e o que verificar em cada uma.
Titularidade e cadeia dominial
Matrícula atualizada, histórico de transmissões, cadeia dominial íntegra, usucapião, eventuais ações reais. Checar divergências entre matrícula, cadastro municipal e realidade física.
Ônus, gravames e restrições
Hipotecas, penhoras, indisponibilidades, usufrutos, cláusulas restritivas, garantias fiduciárias, zoneamento e tombamentos. Validar certidões forenses e registrárias.
Urbanístico e ambiental
Parâmetros de uso e ocupação do solo, outorgas, licenças, APP, contaminação e passivos ambientais. Conferir alinhamento com o plano diretor e as autorizações necessárias.
Contratual e regulatório
Compromissos de compra e venda, promessas, permutas, parcerias, servidões, locações e contratos com terceiros. Verificar condições suspensivas, multas e prazos de vigência.
Fiscal e trabalhista residual
IPTU, ITBI, taxas, débitos inscritos, certidões negativas e trabalhistas que possam impactar o ativo. Mapear contingências e prazos de prescrição.
Técnico e ocupação
Conformidade de planta e construção com o registrado, habite‑se, AVCB, acessos e servidões de passagem. Checar benfeitorias existentes e compatibilidade com o projeto.
O que é due diligence imobiliária
Consolide achados em uma matriz de risco que traga criticidade, probabilidade e impacto financeiro. Para cada risco, atribua responsáveis, documentos a produzir e medidas de mitigação. Entregue um parecer executivo com prioridades e próximo passo claro.
Prazos críticos e condições contratuais
Trate riscos relevantes com condições precedentes, ajustes de preço, garantias e prazos específicos. Exemplos: entrega de certidões faltantes, baixa de ônus, retificação de área, formalização de servidão. Defina consequências objetivas para descumprimento.
Cronograma de implantação
Organize a execução em etapas com marcos de data. Exemplo:
Erros comuns e como evitar
Confiar em cópias desatualizadas de matrícula. Ignorar passivos ambientais e restrições urbanísticas. Não prever condições precedentes realistas. Desconsiderar divergências entre matrícula, projeto e obra. Deixar sem dono prazos e entregas da matriz de risco.
Checklist rápido de verificação
Erros comuns
Modelos genéricos sem adaptação, ausência de política de dividendos, silêncio sobre deadlock, não definir vesting para sócio executivo, ignorar cronogramas e prazos de resposta em ofertas.
